上海房地產 還在挑戰天價
新聞發佈時間:2004/08/24 08:35:03 am
       

■ 蔡為民(中華民國房地產政策研究學會秘書長)

前言

近期,以上海北外灘為代表、具景觀賣點的高價個案紛紛上市銷售,且絲毫不為中共央行正積極展開的限制房屋貸款,與樓市景氣降溫所動,價位勇敢挑戰每平方公尺2萬元以上。

這也頓時使該地區的身價與靜安寺、新天地、世紀公園、中山公園、徐家匯、陸家嘴、古北…等地,多數人認知的高檔房源集中區等量齊現,甚至有過之而無不及。

於是當地房產業內外出現許多雜音,咸認以北外灘現況,區內個案未免太過於自我膨脹,明顯透支未來開發完成後的立地利多,購買者恐難逃房價中挫與套牢的風險。關於這個部份,我倒是有不同的意見與觀察角度,僅提供給有意購滬屋之台胞(商)參考。

有理由的高價有其市場

首先,我認為看待上海要用全新眼光,在其國際地位與公共建設不斷大規模投入下,部份具備先天景觀或環境優勢的區塊,便如「錐入囊中」,鋒芒逐漸外露。

尤其是值此市場混沌的敏感時刻,其房價的擬定策略,完全超脫區域性思維,呈現跳空飛漲的態勢,以彌補及伸張過去三年來,不論產品力優劣一律齊頭式上漲時期,價值與價位遭貶抑的「委屈」。

更何況這類型個案所鎖定的目標族群,根本不在區域內,而是透過廣告訴求、公關活動與超高價位所自然形成的過濾效果,把有能力、有意願的購買者篩選出來。

如此這般的訂價與銷售策略基本上無可厚非,重點是必須考慮:客源是否存在 (而不是只存在於想像中)?數量是否足以支撐?產品的稀有性是否強烈?建商財力是否雄厚?如果四者的答案都是正面、肯定的,則該案的圓滿結案指日可待,或者價格再大幅調高些都無傷大雅。

無理由的高價難逃中箭落馬

反之,則客源雖然存在,但數量不夠龐大,而同類型產品又所在多是 (或至少不是極稀罕),建商財力亦無法忍受緩慢的資金回籠速度,如此,只要稍假以時日,勢必迫使房價鬆動,不排除一發不可收拾,愈跌愈接手乏人之可能情景的出現。

譬如聞名遐邇的世博(世界博覽會用地週遭)與古北區塊,牽動區域範圍廣闊,一時之間蜂湧暴增的供應量終將形成價格競爭,為了避免這樣的狀況出現與惡化,建商必須創造出其他個案短時間內極難模仿的產品差異與獨特性,給目標客群一個非買不可的堅強理由,方能立於不敗之地。

創意型產品才能彰顯價值

台灣不也是如此?要在供給龐大的重案區殺出重圍,必須有其獨到之處;譬如:大膽規劃日式下沉式溫泉套房的「天月」、首度引進KURHUAS水療概念的「三芝熱帶嶼」、率先在三層別墅裏安裝電梯的「海誓山盟」(近期也出現在上海唐鎮「白金瀚宮」),乃至20年前是首創,現在上海都已經趨近於氾濫的夾層與疊加別墅產品,均於產品定位上費盡心思與獨樹一格,從而在當時低迷的市場景氣中,脫穎贏得佳績,傳為市場美談。

可見房價高低固然重要,但如何區隔規劃,走一條專屬於自己的道路,卻更為成敗關鍵,而不僅只是捨本逐末的純粹在價位上打轉與錙銖必較。

北外灘仍是一個可變的規劃

因此,以上海北外灘為首的部分天價個案,其是否被高估的觀察主軸,應在於後續還有多大的案量?案與案之間是否有各自特色的市場區隔?因樓層、角度、方位不同所形成的景觀價差該如何掌握,才能恰到好處?會不會變成另一個陸家嘴,外觀雄偉但生活極其不便等,方為重中之重。

除此之外,北外灘個案的高價相當程度上是依托在看得到外灘、東方明珠、金茂大廈…等無敵、天成之江景,惟值得憂慮的是,其規劃仍屬可變狀態,不像世紀公園、虹橋中心花園,除非極其重大因素,需拆舊更新,否則堪稱百年不變。

而北外灘只要計畫稍作變動導致遮擋,位在大後方的部分個案價位勢必不保!屆時建商與購買者的處境將頗為尷尬。

當然,隨著上海動遷的日趨困難,北外灘範圍屬市政規劃外,眼下看起來髒、舊、雜亂的小環境,中短期內難有明顯變化,是否會影響房屋賣相,同樣牽動其市場價值之判斷。

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